Vpis v zemljiško knjigo

V tem postopku sodišče odloča o vpisu pravic na nepremičninah v zemljiško knjigo (ZK). Pri tem upošteva stanje v času prejema predloga in listine, ki so priložene predlogu za vpis v ZK.

ZK = okrajšava za zemljiško knjigo

O zemljiškoknjižnem postopku

Z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga lahko npr. predlagate, da sodišče dovoli vpis:

novega lastnika na določeni nepremičnini,
služnostne pravice,
hipoteke,
pravice stvarnega bremena.

Primer

Vid kupi garažo, za kar pridobi kredit v banki. Z zemljiškoknjižnim predlogom predlaga, da sodišče vpiše lastninsko pravico na njegovo ime (pred tem je bila garaža vpisana na ime prodajalca). Z drugim predlogom pa banka predlaga vpis hipoteke.

Sodišče odloča o vpisih tudi po uradni dolžnosti (ko ni predloga stranke) – na primer, ko prejme obvestilo in pravnomočen sklep o dedovanju (vpis lastninske pravice na dediča).

Sodišče v zemljiško knjigo vpisuje tudi pravna dejstva, kot sta npr. zaznamba izvršbe, zaznamba zaščitene kmetije.

Dostop preko spleta

Ste vedeli, da lahko preko spleta pregledujete in brezplačno natisnete javne izpise in objave iz elektronske zemljiške knjige ter vlagate zemljiškoknjižne predloge in druge vloge v zemljiškoknjižnih postopkih?

Do portala eSodstvo dostopate preko spletne povezave https://evlozisce.sodisce.si/

Oglejte si tudi video na strani EU Državljan: Kako pridobiti izpisek iz zemljiške knjige.

Za dostop do javnih izpisov in objav zemljiške knjige se prijavite kot registriran uporabnik (za kar morate vnesti le ime in priimek ter delujoč e-poštni naslov).

Informacijski sistem eSodstvo omogoča izvajanje e-opravil vsak delavnik od 8.00 do 20.00.

Izpisek iz zemljiške knjige

Preko portala eSodstvo lahko brezplačno pridobite redne in druge izpise iz zemljiške knjige.

Več o tem

Razlaga nekaterih pojmov, povezanih z Zemljiško knjigo:

Vknjižba, predznamba in zaznamba

Vknjižba je najpogostejši vpis, s katerim se vpišejo pravice, ki se vpisujejo v ZK (pridobitev oziroma prenehanje pravice).

S predznambo se varuje vrstni red – vloži jo predlagatelj, ki bo predlagal vpis pravice v ZK, vendar še ni izpolnil vseh pogojev oziroma listine še ne ustrezajo pogojem za vknjižbo, torej še nima za vpis sposobne listine (perfektne listine). Predlagatelj predznambe je zavarovan pred predlogi, ki bi prišli na sodišče po datumu predznambe. Predznamba učinkuje pod pogojem, da se upraviči, oziroma je pogojni vpis, ki ga je treba upravičiti – predložiti listino, ki ustreza pogojem za vknjižbo v roku enega oziroma dveh mesecev.

Primer

Vid predlaga predznambo na podlagi pogodbe, na kateri podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu še ni overjen ali pa ima sodno odločbo, ki še ni pravnomočna.

Z zaznambo se zaznamuje vrstni red pridobitve lastninske pravice. Sodišču ni treba priložiti npr. pogodbe, ampak se zaznamba dovoli na podlagi predloga lastnika nepremičnine, na katerem je podpis lastnika overjen. Lastnik nato razpolaga z vrstnim redom – torej lahko kasneje vloži predlog, za katerega se varuje vrstni red. Zaznamba vrstnega reda neha veljati z iztekom enega leta od dneva njenega vpisa v zemljiško knjigo.

Z zaznambo se vpisujejo tudi pravna dejstva (ne pravice) v zvezi z nepremičnino ali imetnikom pravice (npr. da poteka spor glede nepremičnine, da se vodi izvršba na nepremičnino, da je na nepremičnini črna gradnja, da je nepremičnina zaščitena kmetija, da se zoper lastnika vodi stečajni postopek).

Načela

Načelo zaupanja v ZK

“Kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.” To praviloma pomeni, da se stranka lahko zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiško knjigo. Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.

Načelo vrstnega reda

Sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu prejetih predlogov – sodišče najprej odloči o predlogu, ki ga je prejelo prej, šele po pravnomočnem vpisu pa o predlogu, ki ga je prejelo kasneje. Prejem predloga za vpis se v ZK označi s plombo.

Plomba je pomožni vpis v zemljiško knjigo, s katerim se javno objavi, da je bil glede določene nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopek, v katerem sodišče še ni pravnomočno odločilo. Plomba je razvidna iz rednega izpisa iz zemljiške knjige. Iz plombe so razvidni naslednji podatki: opravilna številka, pod katero se vodi zemljiškoknjižni postopek, trenutek začetka zemljiškoknjižnega postopka, trenutek začetka učinkovanja vpisa, vrsta vpisa in podatki o stanju postopka. S podatki o plombi je možno pridobiti dodatne podatke o postopku.

Vpisniki zemljiške knjige

Dn - postopek s predlogom - predlogi za vpis v zemljiško knjigo in obvestila za vpis v zemljiško knjigo po uradni dolžnosti se vpisujejo v vpisnik Dn.

SDn - postopek o ugovoru - zadeve, v katerih je bil vložen ugovor proti sklepu o vpisu, sodišča vpisujejo v vpisnik SDn.

CDn - postopek s pritožbo - zadeve, v katerih je bila vložena pritožba proti sklepu zemljiškoknjižnega sodnika o vpisu ali proti sklepu zemljiškoknjižnega sodnika o ugovoru, sodišče vpisuje v vpisnik CDn.

Preko portala e-Sodstvo eZK je letno vloženih okrog 250.000 predlogov in izdelanih okrog 11 mio. izpisov.

Udeleženci

Cilj udeležencev v zemljiškoknjižnem postopku je vpis pravice ali pravnega dejstva v zemljiško knjigo v skladu s sklenjeno zasebno listino, notarskim zapisom, sodno odločbo in drugimi listinami, ki so podlaga za vpis.

Predlagatelj postopka je oseba, ki poda predlog za vpis v zemljiško knjigo, o katerem odloči sodišče (največkrat je to oseba, ki ima interes za vpis, npr. novi lastnik nepremičnine).

Nasprotni udeleženec je oseba:

v korist katere se predlaga vpis, če ni predlagatelj (npr. ko gre za vpis po uradni dolžnosti) oziroma
proti kateri se predlaga vpis oziroma v breme katere se opravi vpis po uradni dolžnosti (in je vpisana v zemljiško knjigo).

Vloga sodišča

Zemljiško knjigo vodijo okrajna sodišča. O vpisih odloča sodniški pomočnik, sodnik pa odloča o vloženih ugovorih in v posebnih ZK-postopkih (nastavitev in dopolnitev ZK) ter o dostopu do zbirke listin in osebnih podatkov.

V postopkih praviloma ni obravnave.

Zastopanje

Sodišče vam lahko daje le informacije o poteku postopka, ne sme pa vam dajati pravnih nasvetov (npr. kaj naj storite, da boste uspeli s svojo zahtevo). Če sami težko sestavite vlogo oziroma želite pravni nasvet, pomoč ali zastopanje v konkretnem postopku, je dobro, da vam pomaga oseba s pravnim znanjem.

Kdo me lahko zastopa?

Za zastopanje lahko pooblastite odvetnika, v določenih primerih pa tudi drugo osebo. Pooblaščenca lahko poiščete pred začetkom postopka, lahko pa tudi med samim postopkom.

Pooblaščenec je odvetnik ali druga oseba, ki ga je stranka pooblastila za zastopanje v postopku pred sodiščem.

V postopkih z izrednimi pravnimi sredstvi morate imeti pooblaščenca, ki je odvetnik.

Odvetniku zaupajte vse o svoji zadevi, prav tako ga izprašajte o predvidenem poteku postopka, morebitni sodni praksi ter primerljivih zadevah in predvidenih stroških. Seznam odvetnikov vodi Odvetniška zbornica Slovenije.

Brezplačna pravna pomoč

Če stranki materialni položaj ne omogoča, da bi pokrila sodne stroške ter stroške odvetnika, ji sodišče pomaga urediti brezplačno pravno pomoč.

Več o tem

Kako začeti postopek

Postopek vpisa v zemljiško knjigo začnete z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga.

Praviloma ga lahko vložite sami, razen:

predloga za vpis zaznambe vrstnega reda in
predloga za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu.

V teh primerih ga lahko vložite le preko notarja.

Predlogu morate priložiti tudi listine, ki so podlaga za vpis. Sodišče odloča na podlagi podatkov, ki so zapisani v prilogah (npr. kupoprodajna pogodba). Zakon o zemljiški knjigi natančno določa, katere listine morajo biti priložene za posamezno vrsto vpisa:

za vpis novega lastnika: npr. kupoprodajna pogodba in zemljiškoknjižno dovolilo z overjenim podpisom prodajalca,
za hipoteko: sporazum z banko o ustanovitvi hipoteke in zemljiškoknjižno dovolilo lastnika nepremičnine,
služnostna pravica: pogodba o ustanovitvi služnostne pravice in zemljiškoknjižno dovolilo lastnika služeče nepremičnine,
stvarno breme: pogodba o preužitku in zemljiškoknjižno dovolilo preužitkarja.

Vložitev predloga

Postopek lahko začnete na enega od spodnjih načinov:

da se oglasite pri notarju, ki v vašem imenu vloži elektronski zemljiškoknjižni predlog,
da predlog za vas vložita odvetnik ali nepremičninska družba, ki je posredovala pri sklenitvi prodajne pogodbe ali drugega pravnega posla,
da predlog vložite sami prek portala eSodstvo; predlog morate varno elektronsko podpisati (potrebujete digitalno potrdilo) in imeti morate odprt varni elektronski predal za vročanje pisanj v postopku,
da predlog za vknjižbo lastninske pravice (ne pa drugih pravic) v svojo korist vložite osebno na sodišču.

Po podatkih za leto 2023 so največ predlogov vložili notarji (77,8 %), pravne osebe kot stranke (8,6 %) in Državno odvetništvo (5,6 %), 3,8 % predlogov pa je bilo podanih na zapisnik.

Vlaganje predlogov ali drugih vlog v eZK-postopku po elektronski pošti ni dovoljeno, zato uporabite enega od zgoraj naštetih načinov.

Če predlog za vpis na podlagi zasebne listine ali notarskega zapisa vlagate sami, odvetnik ali nepremičninska družba, listin ne prilagajte predlogu. Listine morate v treh delovnih dneh po vložitvi predloga na eSodstvo izročiti notarju in ga obvestiti o opravilni številki zadeve v zemljiškoknjižnem postopku. Notar bo listine pretvoril v elektronsko obliko, podpisal s svojim varnim elektronskim podpisom in predložil sodišču.

Predloga za vpis zaznambe vrstnega reda in predloga za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu ne morete vložiti sami, temveč to lahko stori le notar.

Primer

Vid kupi stanovanje. Za vpis v ZK mora sodišču predložiti kupoprodajno pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo (glej spodaj). Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora overiti notar po splošnih pravilih Zakona o notariatu o overitvi podpisov (ta bo overil podpis šele, ko bo Vid predložil npr. potrdilo o plačanem davku).

Zemljiškoknjižni predlog s priloženo pogodbo in zemljiškoknjižnim dovolilom bo v imenu predlagatelja vložil notar. Notar bo listine pretvoril v elektronsko obliko (poskeniral), jih podpisal s svojim varnim elektronskim podpisom in priložil predlogu ter vse skupaj poslal na sodišče elektronsko preko portala eSodstvo. Izvirnike listin notar obdrži v hrambi do pravnomočne odločitve v zemljiškoknjižnem postopku, nato jih vrne predlagatelju.

Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in nepogojna izjava imetnika pravice na določeni nepremičnini, da dovoljuje vpis pravice na drugega imetnika. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko zapisano kot člen v pogodbi (vsebovano že v pogodbi) ali posebej na listu in priloženo pogodbi.

Primer: Vid Vid, naslov, EMŠO, izrecno in nepogojno dovoljujem, da se pri moji nepremičnini ID-znak 1234-123-1 vknjiži lastninska pravica na ime: Vida Vid, naslov, EMŠO, do deleža 1/2.

Predlog za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist lahko podate tudi osebno na zapisnik pri sodišču. Predlog lahko podate v času uradnih ur. Pristojno sodišče je okrajno sodišče na območju, na katerem ležijo zadevne nepremičnine.

Ob podaji predloga na zapisnik morate sodišču izročiti vse listine, ki so podlaga za vpis (priloge), in plačati sodno takso. Zemljiškoknjižno sodišče listine zadrži v hrambi do pravnomočne odločitve v zemljiškoknjižnem postopku, nato vam jih vrne.

Zemljiškoknjižni predlog v vašem imenu navadno vloži notar, odvetnik ali nepremičninska družba, ki je sodelovala pri pravnem poslu.

Roki

Ob vložitvi zemljiškoknjižnega predloga ali druge vloge se samodejno izdela nalog za plačilo sodne takse. Ob oddaji predloga predlagatelj potrdi prejem in ga lahko prenese (v PDF). Takso je treba plačati v roku 8 dni. Če je ne plačate v osmih dneh od vročitve naloga za plačilo sodne takse, velja, da je vloga umaknjena (sodišče o predlogu za vpis ne bo odločalo).

Postopek po korakih

Potek

Predlog vložite preko portala eSodstvo.
Plačate sodno takso (rok 8 dni).
Sodišče prejme predlog in začne postopek, kar objavi z vpisom plombe.
Ta ostane vpisana pri nepremičnini, dokler sodišče pravnomočno ne odloči o vpisu.
Informacijski sistem eZK prejete predloge samodejno razporeja med vsemi okrajnimi sodišči glede na obremenitev.
Posamezna zadeva se dodeli sodišču naslednji delovni dan po začetku zemljiškoknjižnega postopka, če ni ovir (tj. prej vloženih zadev, ki še niso pravnomočno končane). V nasprotnem primeru se zadeva dodeli, ko so pravnomočno končane prej vložene zadeve.
Sodišče preveri plačilo sodne takse in popolnost predloga (npr. ali vsebuje določen zahtevek za vpis, ali so priložene vse zahtevane listine).
Sodišče odloči o vpisu in sklep vroča strankam.
Če je bil predlog vložen preko notarja, se vroča preko notarja.
Če se stranka ne strinja z odločitvijo sodišča, ima 8 dni časa, da vloži ugovor.
Če ni bil vložen ugovor, sodišče ugotovi, da je sklep sodišča postal pravnomočen. Če je bil vpis pravnomočno dovoljen, bo v ZK viden naslednji dan.

SKLEP POSTANE PRAVNOMOČEN

Ste vedeli, da po odločitvi sodišča vpis učinkuje praviloma od trenutka prejema predloga (npr. sodišče prejme predlog za vpis novega lastnika 1. 1., odloči 1. 3., lastnik je v zemljiško knjigo vpisan, kot da je lastnik od 1. 1. dalje)?

Kako vložim ugovor

Če ste predlog vložili sami preko portala eSodstvo (ali preko odvetnika, nepremičninske družbe ali notarja), je treba tudi ugovor vložiti elektronsko. Če ste predlog vložili na zapisnik pri sodišču, ugovor v pisni obliki pošljete na Centralno vložišče za zemljiškoknjižne zadeve pri Okrajnem sodišču v Ljubljani, Miklošičeva 10, 1000 Ljubljana, ne glede na to, katero sodišče vodi zemljiškoknjižni postopek.

Če predlogu niste priložili vseh zahtevanih listin, bo sodišče vaš predlog zavrglo. V takem primeru lahko manjkajoče listine predložite sodišču z ugovorom.

Če želite vložiti ugovor, morate plačati sodno takso. O ugovoru odloča ZK-sodnik okrajnega sodišča.

Zoper sklep sodnika o ugovoru je dovoljeno vložiti pritožbo v roku 15 dni od prejema sklepa. Če ste predlog vložili sami preko portala eSodstvo (ali preko odvetnika, nepremičninske družbe ali notarja), je treba tudi pritožbo vložiti elektronsko. Če ste predlog vložili na zapisnik pri sodišču in vas v postopku ne zastopa zastopnik, pritožbo v pisni obliki pošljete na Centralno vložišče za zemljiškoknjižne zadeve pri Okrajnem sodišču v Ljubljani, Miklošičeva 10, 1000 Ljubljana, ne glede na to, katero sodišče vodi zemljiškoknjižni postopek. O pritožbi odloča Višje sodišče v Kopru.

Informacije o stanju zadeve - nerešena

Nerešena zadeva je v ZK vidna kot plomba.

Prek portala eSodstvo lahko vpogledate v elektronski spis zadeve in spremljate naslednje podatke:

popis spisa,
vloge, ki niso pripete k zadevi,
seznam prilog – to je listin, ki so podlaga za vpis,
procesna dejanja na sodišču (npr. zemljiškoknjižni predlog, sklep sodišča - izpis PDF).

Vpogled je možen do pravnomočnosti zadeve.

Vpogled je možen tudi na okrajnih sodiščih v času uradnih ur. Za vpogled v zadevo na sodišču potrebujete številko zadeve (Dn-številka).

Trajanje in stroški

Trajanje

Povprečni zemljiškoknjižni postopek traja od dodelitve pristojni osebi do izdaje sklepa o vpisu nekaj dni, do pravnomočnosti sklepa pa približno 1 mesec.
Trajanje je odvisno predvsem od vrste in zapletenosti zadeve ter ravnanja strank v postopku.

Stroški sodišča

Ob vložitvi predloga je treba plačati sodno takso, ki je določena v Zakonu o sodnih taksah in je v določenih primerih odvisna od vrednosti nepremičnine.

Vid želi vpisati lastninsko pravico na kupljenem stanovanju, ki je vredno 100.000 EUR. Predlog vloži preko portala eSodstvo. Sodna taksa za postopek o predlogu za vpis (tar. št. 91011) znaša 80 EUR.

Vpis je lahko povezan s stroški notarja, odvetnika ali nepremičninske agencije. Za vložitev predloga oziroma prilog pri notarju (ker bo predlog vložil preko portala eSodstvo) bo plačal pristojbino za elektronsko pretvorbo listin in druge storitve po notarski tarifi.

Primer

Vid vloži predlog na zapisnik pri sodišču. Poleg sodne takse za vpis lastninske pravice (tar. št. 91011 ) v znesku 80 EUR mora plačati 32 EUR sodne takse za pravno pomoč za sestavo vloge (tar. št. 10401), ki se da ustno na zapisnik (40 % zneska takse, ki se plača za postopek na podlagi vloge).

Sodno takso lahko plačate:

z gotovino ali s plačilnimi karticami na vložišču oziroma blagajni sodišča,
na transakcijski račun sodišča (npr. na banki, pošti, preko spleta).

Stroški notarja

Stroški notarja za npr. sestavo predloga za vpis v ZK ali pretvorbo listin (prilog) v elektronsko obliko se obračunajo po notarski tarifi.

Zloženka o vpisu v zemljiško knjigo

Vpis v zemljiško knjigo - zloženka

PDF, 461 KB

Ali vam je bila vsebina v pomoč?

Da Ne

Hvala za vaše mnenje! Z vašo pomočjo se trudimo biti boljši.

Predlagajte izboljšavo obstoječih vsebin na spletnem mestu Na sodišču ali nove teme, ki bi vas zanimale v povezavi s sodstvom Republike Slovenije.

Vašega mnenja ni bilo mogoče shraniti. Poizkusite kasneje.

V besedilu uporabljeni izrazi, zapisani v slovnični obliki moškega spola, so uporabljeni kot nevtralni in veljajo enakovredno za oba spola.

Objavljene vsebine ne predstavljajo pravnega nasveta ali stališča sodstva in nimajo pravnih posledic, temveč so le usmerjevalne in informativne narave. Odgovornost za napake v podanih informacijah na tem spletnem mestu/v brošuri/v animaciji je izključena.