Izvršba na nepremičnine

Potek postopka izvršbe na nepremičnine

Za odločanje o predlogu je pristojno sodišče, na območju katerega se nahaja nepremičnina.

PRIMER:

Janez je predlagal izvršbo na premičnine in nepremičnine. Sodišče je predlog odstopilo drugemu sodišču, ki je krajevno pristojno za območje, kjer se nahaja nepremičnina, da odloči o predlogu.

Upnik mora v predlogu nepremičnino označiti s podatki iz zemljiške knjige (ZK), da bo lahko sodišče preverilo, ali je dolžnik res njen lastnik. To pomeni, da bo navedel katastrsko občino in številko parcele oziroma stavbe in posameznega dela stavbe (ID znak).

Predlog, da se izvršba opravi z drugim izvršilnim sredstvom ali na drugo nepremičnino

Če dolžnik ne želi, da se opravi izvršba s cenitvijo in prodajo določene nepremičnine, lahko predlaga, da sodišče dovoli izvršbo z drugim sredstvom ali na drugo nepremičnino. Pri tem mora izkazati za verjetno, da bo s tem terjatev poplačana. Če dolžnik predlaga izvršbo na plačo, bo sodišče njegovemu predlogu ugodilo le, če izkaže, da bo terjatev poplačana v enem letu.

Ko je izdan sklep o izvršbi, sodišče zaznamuje izvršbo na nepremičnino v zemljiški knjigi in vpiše hipoteko po uradni dolžnosti. Upnik s tem pridobi zastavno pravico, ki učinkuje ne glede na to, da bi dolžnik kasneje morda razpolagal z nepremičnino (npr. jo prodal, podaril).

Soglasje mora biti podano na zapisnik ali pisno z notarsko overjenim podpisom.

Cenitev nepremičnine

Upnik mora za cenitev nepremičnin založiti predujem. Po opravljeni cenitvi, ki jo opravi sodni cenilec, sodišče s sklepom ugotovi vrednost nepremičnine.

Na cenitev lahko upnik, dolžnik in tisti, ki imajo pravico biti poplačani iz kupnine, podajo pripombe. Za to jim sodišče določi poseben rok.

Ogled

Nepremičnino si lahko zainteresirane osebe prej tudi ogledajo.

Sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda.

V odredbi o prodaji nepremičnine sodišče določi kako in kdaj bo potekal ogled ter ali bo pri tem prisoten tudi izvršitelj.

Prodaja nepremičnine

Sodišče po ugotovitvi vrednosti nepremičnine izda odredbo o prodaji nepremičnine, ki se vroča strankam, zastavnim upnikom in vsem predkupnim upravičencem.

V odredbi določi:

• način in pogoje prodaje (npr. izklicno ceno, minimalni znesek dražitve) ter
• čas in kraj prodaje (če naj se proda na dražbi).

Prodaja se izvede na javni dražbi ali z zavezujočim zbiranjem ponudb.

Odredba o prodaji je razglašena na sodni deski in na portalu sodnedrazbe.si, ki je dostopen tudi preko spletnih strani sodišč; prodajo kmetijskega zemljišča objavi tudi upravna enota na svoji oglasni deski.

Od dneva objave odredbe do dneva prodaje mora preteči najmanj 30 dni.

Prodaja se lahko opravi, ko sta pravnomočna tako sklep o izvršbi kot sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine.

Zainteresirani kupci lahko iščejo nepremičnine v spletnem iskalniku prodaj nepremičnin, kjer so na voljo različni kriteriji iskanja (npr. vrsta rabe nepremičnine, kraj dražbe, pristojno sodišče).

Izklicna cena nepremičnine pri prvi dražbi ne sme biti nižja od 70% ocenjene vrednosti, na drugi dražbi pa ne nižja od 50% ocenjene vrednosti.

Nepremičnina se proda na spletni javni dražbi, razen če se sodnik odloči, da se bo opravila v sodni dvorani.

Varščina

Sodišče v odredbi o prodaji določi varščino, ki znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine.

Plačilo varščine je pogoj za udeležbo na javni dražbi. Varščino mora zainteresirani kupec plačati najpozneje 3 delovne dni pred dražbo.

Plačila varščine so oproščeni naslednji zainteresirani kupci:

• upnik v postopku,
• zastavni upnik in upnik zemljiškega dolga, če njihove terjatve dosegajo varščino in se ta lahko poravna iz kupnine.

Ponudniki, ki na dražbi niso bili uspešni, dobijo vrnjeno varščino na njihov bančni račun v 15 dneh po koncu dražbe.

Predkupna in odkupna pravica

Oseba s predkupno ali odkupno pravico ima prednost pred ponudnikom, ki je podal najugodnejšo ponudbo za nakup nepremičnine. To pomeni, da lahko nepremičnino kupi za isto ceno, kot je bila najvišja ponudba, kar mora takoj po končani dražbi oziroma v določenem roku (spletna javna dražba) sporočiti sodišču.

Prodaja na dražbi

Če nepremičnina ni bila prodana na prvi dražbi, bo druga dražba opravljena samo, če upnik to predlaga v šestih mesecih od prve dražbe.

Če upnik nove dražbe ne predlaga ali nepremičnine na drugi dražbi ni bilo mogoče prodati niti za polovico ugotovljene vrednosti, sodišče izvršbo ustavi.

Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in izda sklep o domiku. V njem odloči, kateremu ponudniku se domakne nepremičnina, kar pomeni, da bo po plačilu in sklepu o izročitvi postal lastnik nepremičnine. V tem sklepu sodišče tudi odloči, katere pravice in bremena se izbrišejo iz zemljiške knjige ob izročitvi nepremičnine kupcu. Prejmejo ga vsi, ki so prejeli odredbo o prodaji in vsi udeleženci dražbe.

Rok, v katerem mora kupec plačati kupnino, je določen že v odredbi o prodaji.

Če je edini upnik hkrati tudi kupec, ni potrebno, da plača kupnino do višine zneska, ki bi mu pripadal po sklepu o poplačilu.

Po izdaji sklepa o domiku in plačilu kupnine sodišče izda sklep, da se nepremičnina izroči kupcu, ki je tudi izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.

Ko postane ta sklep pravnomočen, se v zemljiški knjigi na kupca vpiše lastninska pravica na nepremičnini. Ob tem se izbrišejo tiste pravice in bremena, ki so določene v sklepu o domiku.

Poplačilo upnikov

Sodišče nato opravi razdelitveni narok, po katerem izda sklep o poplačilu.

Pri poplačilu upošteva:

• upnike, na predlog katerih je dovolilo izvršbo,
• upnike zemljiškega dolga in zastavne upnike, ki so priglasili terjatev,
• osebe s pravico do nadomestila za osebne služnosti, stavbne pravice in stvarna bremena,
• osebe z raznimi prednostnimi terjatvami, npr. iz naslova preživnine.

Upniki se poplačujejo v vrstnem redu, dokler ne zmanjka kupnine ali so poplačani vsi upniki. Najprej se poplačajo stroški postopka, nato sledi poplačilo vseh terjatev, ki so v zakonu določene kot prednostne (npr. preživnine, odškodnine, davki), in šele nato ostale terjatve v vrstnem redu, kot so bile pridobljene hipoteke.

PRIMER

Vida je bila lastnica poslovnega prostora, na katerem je bila hipoteka v korist banke. Vidina poslovna stranka je predlagala izvršbo na njeno nepremičnino. Kasneje je predlog vložila še Vidina delavka za plačilo plač in regresa. Po prodaji poslovnega prostora je sodišče poplačalo po vrsti:

1. stroške, ki so nastali z izvršbo in cenitvijo Vidini poslovni stranki; stroške banke; stroške Vidine delavke,
2. terjatve Vidine delavke iz naslova neizplačanih plač in regresa (v delu, ki je po zakonu prednostna terjatev),
3. terjatev banke (terjatev, ki je zaradi hipoteke imela boljši vrstni red kot Vidina poslovna stranka),
4. terjatev Vidine poslovne stranke iz morebitnega preostanka kupnine. Kljub temu, da je vložila predlog za izvršbo, je ta imela najslabši vrstni red in se lahko poplača le, če po poplačilu prej navedenih terjatev ostane še kaj kupnine.

Morebitni preostanek terjatve, ki ni bil poplačan, lahko Vidina poslovna stranka izterja z drugimi izvršilnimi sredstvi ali v novem postopku izvršbe.

Dolžnikova pravica na prodanem stanovanju

Dolžnik, ki je lastnik hiše ali stanovanja, v katerem živi, lahko poda predlog, da v njem še naprej prebiva kot najemnik. Ta pravica mu pripada najdlje 3 leta od dneva prodaje. Od dneva izdaje sklepa o izročitvi je dolžnik dolžan plačevati najemnino. O višini najemnine se morata dogovoriti s kupcem; če se ne, jo določi sodišče v nepravdnem postopku.

Predlog mora vložiti v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi oziroma najkasneje do prve dražbe, če se le-ta opravi pred potekom tega roka.

Različna zemljiškoknjižna stanja v izvršbi